株式会社山田エスクロー信託
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新・中間省略取引
     
  新・中間省略登記とは
 
A→B→Cと売買によって所有権が移転する場合で、Bを不動産業者とします。

AB間およびBC間で売買契約を締結し、
所有権はA→Cへ直接移転をする方法
(新・中間省略登記と呼ばれることがあります。)
平成19年の宅建業法の改正により、他人物売買が認められることとなったため、不動産業者の方でも、第二の契約ができるようになりました。
   
 
  【第一の契約;第三者のためにする契約】
 
AとBとの間で、売買契約を締結
特約として以下4項目を盛り込みます。
1.所有権の移転先および移転時期
「所有権は、売主から買主の指定するもの(買主を含む)へ直接移転することとする。」

この特約が最も重要で、「第三者のためにする契約」とよばれるものです。
すなわち、売主Aが所有権移転義務を、この契約における第三者(C)に対して果たす、ということになります。

2.所有権留保
「買主による売買代金全額の支払いがあっても、買主が自身を本物件の所有権の移転先と指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。」

通常の売買では、買主が売買代金の全額を支払うと同時に、所有権も売主から買主に移転します。
しかし、この直接移転売買では、1番目の特約で所有権は直接AからCに移転するとされているので、Bが売買代金の全額を支払ったとしても、Bが所有権の移転先を指定しない限り、Aに所有権が残ります。 これが、所有権の留保です。
所有権を取得しないBの立場は不安定なものとなりますので、早急にCを指定する必要があります。 時間がかかるようですと、Aへ支払った代金の保全策として、抵当権の仮登記を入れる等をおこないます。
実際には、AB間の決済とBC間の決済は同時におこなわれるケースが多いようです。

3.受益の意思表示の受領委託
「売主は、移転先に指定された者が売主に対してする本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示の受領権限を買主に与える。」

「受益の意思表示」というのは、「第三者のためにする契約」のなかで、必要となるものです。 Cは第一の特約によって、売主Aから直接所有権を取得することになりますが、権利の取得とはいえ、Cの受益の意思表示が必要となります。
民法の条文上では、この意思表示は売主であるAにしなければなりませんが、Aは意思表示の受益権限をBに与え、Cは受益の意思表示をBに対して行えば済むようにしたのが、この特約です。

4.履行の引受
「買主が指定した第三者へ本物件の所有権を移転させるときは、売主は、本件買主がその者に対して負う所有権移転債務を履行するために、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。」

後述するBC間の売買契約(第二の契約)では、BはCに対して所有権を移転する義務を負います。
逆にCはBに対して売買代金を支払う義務を負います。
直接移転売買では、このBが負う所有権移転義務を、第一の契約における売主のAが第三者として履行することにつきAB間で契約します。 これが、(AによるBの)履行の引受です。
この特約と、第二の契約の特約とがリンクしてまいります。
 
 
  【第二の契約;他人物売買】
BとCとの間で、売買契約を締結 (所有者はA)
特約として次の項目を盛り込みます。
(第三者による弁済)
「本物件の所有権は登記名義人にあるため、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金の全額を受領したときに、履行を引きうけた本物件の登記名義人より、買主に所有権を直接移転する方法で履行するものとする。」

AB間の「履行の引受」契約を、BC間における契約にあらわしたのがこちらの特約となります。
すなわち、Bではなく第三者Aから直接所有権を移転することを、この 特約で合意しています。
このように、AB間の合意、BC間の合意があって初めて直接移転売買を行うことができます。
 
  不動産売買代金管理信託(新・中間省略登記)
 
B−C−Dの3者で信託契約を締結
Cが売買代金を山田エスクロー信託へ預託
A−B、B−Cにおいて、不動産売買契約を締結
所有権移転に関する書類の確認をおこなう
不備が無ければ、CがDへ預託した代金の支払指図をする
DはBへ信託金の交付をおこない、BはAへ売買代金の支払いをおこなう
AからCへ所有権移転、所有権移転登記、物件の引渡しをおこなう
このケースでは、B−C−Dで信託契約をおこなっていますが、契約の内容や状況により、C−D間での信託契約、A−B−Dによる信託契約等がございます。
 
 
新・中間省略登記におけるエスクロー活用のヒント
エスクローだからできる安心と安全
信託された財産は完全に委託者の手から離れ、受託者名義の信託財産となり管理される
(委託者からの倒産隔離)
受託者が破産手続き開始の決定を受けた場合であっても、信託財産は破産財団に属さない
(受託者からの倒産隔離)
信託財産は、預金保険法で全額保険の対象になる、決済用預金で管理する
(銀行からの倒産隔離)

メリット
Bは、Cの資金確保の裏づけ(信託財産)を基に不動産を買いにいける
(安全な買付)
BC間の売買契約において、Cが違約した場合に違約金を信託財産から支払われるよう、契約できる
(Bのリスク回避)
Cは、B−A間の売買代金の決済時まで、代金をBへ渡さずに済む
(Cのリスク回避)
新・中間省略登記により 、Bは不動産取得税、登録免許税の負担が不要となる
(採算がとれやすくなる)